日前，天津市高级人民法院、天津市住房城乡建设委、天津市规划和自然资源局等三部门联合发布《关于进一步明确司法拍卖房产竞买人资格有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

  整体来看，天津对于法拍房购房资格审核检查以及拍卖程序作出明确规定，法拍房市场虚构购房资格等乱象有望得到控制。需要我们来关注的是，自2022年1月1日起，法拍房全面纳入限购，“购买债权间接持有产权”等手段也无操作空间。在此背景下，记者通过调查了解到，法拍房市场表现分化，热门房源高溢价率成交，有隐形纠纷的房源陷入流拍循环。

  《通知》指出，落实人民法院司法解释规定，统一天津法院司法拍卖房产纳入限购范围的规则，进一步规范司法拍卖房产行为，明确天津区域涉住房司法拍卖竞买人受限购政策约束的有关事项及买受人购房资格审核流程。这表明，天津进一步收紧法拍房的审核和拍卖流程。

  天津法院网方面5月13日表示，此次调整体现了天津法院贯彻房住不炒的原则，通过多元联动机制确保审核的准确性，坚决防止通过司法拍卖投机炒房的行为，将进一步规范房产司法拍卖程序。

  具体来看，《通知》显示，天津法院对坐落于天津市区域内房产启动司法拍卖程序，在发布了重要的公告时应明确载明竞买人一定要具有本市购房资格，并提示相应法律后果。其中，因竞买人明知自身不具备购房资格导致司法拍卖无效、虚构购房资格或恶意串通极度影响司法拍卖的，将被罚款、扣留直至追究刑事责任。

  同时，《通知》逐步优化了购房资格审核流程，并明晰各部门工作职责。《通知》规定，司法拍卖房产成交至作出拍卖成交裁定书期间，在买受人按照天津市购房资格政策文件提供购房资格的审核材料后，天津法院需要及时向房产所在地住建部门送达《购房资格查询函》，住建部门经核查后进行书面反馈。

  此外，涉及核实买受人相关不动产登记情况时，由不动产登记经办机构予以配合。经过多方联动审查后，对于具备购房资格的，天津法院及时作出拍卖成交裁定书。

  一直以来，法拍房都与“捡漏”一词联系在一起。随着重点城市出台限购政策，购房资格变得格外宝贵。此前，在“房票”稀缺的背景下，法拍房因部分房源不需要购房资格而成为不少购房者的，但也催生了炒房现象。

  5月16日下午，在机构从事法拍房工作的陈颂（化名）向记者介绍，此前，购买法拍房并绕开限购有两种途径。其一，如果主管该套房源拍卖的法院所处城市并不执行限购政策，那么无论该房源所处的城市是否限购，购买这套房源都不需要购房资格。简言之，房源是否限购并不以房源所在地执行的购房政策为准，而是以主管拍卖该套房源的法院所在地执行的购房政策为准。其二，该套法拍房源需要购房资格，但如果其在流拍之后，竞买人通过购买被执行人的债权即可间接拥有这套限购房源的产权，这也同样不需要购房资格。

  不过，2021年12月，人民法院对法拍房作出新规定，该规定自2022年1月1日起实行。在新规之下，各城法拍房将受当地限购政策约束，即购买法拍房同样需要购房资格。

  与此同时，通过购买债权来间接持有房屋的产权从而绕过限购，这条路也彻底被封堵，人民法院规定，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

  “将法拍房纳入限购以及严控拍卖程序等是从多方面对于法拍房的漏洞进行围堵。此前，法拍房购买资格的规定边界模糊，也使得市场出现法拍房炒房现象。”业内人士表示

  “虽然此前法拍房限购规则不太明确，且也有一定的途径可以绕开限购操作，但购买法拍房也不是一件容易的事。价格这一块，大部分法拍房价格是市场价的80%-90%左右，但是要求竞买人需要全额支付房款，对竞买人的资金配置有比较大的要求。”陈颂对记者说。

  由于法拍房在2022年1月份就已经全面纳入限购，因此，当记者询问陈颂法拍房市场成交是否受到新政影响时，陈颂对记者表示，近两年，各地法拍房数量有增多的趋势，市场上也频频出现因房贷断供导致住宅被司法拍卖的消息。不过，从法拍房源的分类来看，个人被法拍的房源占比依然较低，大部分则是借贷无法偿还进行拍卖的企业房源以及司法没收的房源等。

  陈颂还表示：“以北京、天津等热门城市为例，法拍房源的市场成交分化显而易见。由于已经纳入限购，法拍房在某些特定的程度上与二手房区别不大。竞买人购买法拍房时除了关注价格及其他限制因素等之外，也十分看重地理位置等市场价值。”

  记者注意到，据阿里拍卖网，5月14日，北京热门楼盘万柳书院先后成交两套法拍房源，两套房源总成交价约1.85亿元，引发超千人次的围观。需要我们来关注的是，两套房源的总成交价约是评估价的两倍。

  不过，有人欢喜有人忧，除万柳书院等项目可以高溢价成交之外，也有很多房源多次流拍。例如，记者发现，同属北京海淀区的一套房源即将进入二拍，当前起拍价为800万元，已经低于评估价40%。

  “很多人可能看到这一个房源价格低，觉得就可以拍，但是没有仔细阅读拍卖文件，实际上法拍房必须要格外注意的细节很多。”陈颂对记者说。陈颂表示，尽管上述房源价格吸引人，但其在拍卖文件中表明该套房源登记在公司名下，并且已经租赁，租赁期截至2032年。

  “虽然已经支付了几百万元拍下房子，但房子后续还涉及到租赁合同纠纷、物业费等费用清偿，以及从公司过户至个人等程序，很复杂。这方面的隐形费用有多少也很难预估，这也是类似房源不吃香，屡屡流拍的原因。”陈颂对记者表示。

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