村民对自己的房屋具有完整的所有权，有占有、使用、收益、处分的权利，能够最终靠买卖进行流转。但是，农房与宅基地无法分离，农房买卖需“地随房走”，而农村宅基地所有权为集体所有，因此农房买卖的效力受到宅基地的牵制。

  主要表现为：如果买方没有宅基地使用资格，则买卖合同效力会受一定的影响，即使已经交付实际占有也没办法办理过户手续，已出卖并交付的农房在法律意义上还是归出卖人所有，如遇征收拆迁，必然会发生纠纷。

  具体需要看农村房屋占用的宅基地是不是合乎法律取得、房子是不是符合规划要求、有无房屋产权纠纷和宅基地使用权纠纷。如不符合，则属于违反相关章程的建筑，买卖合同无效，可能面临被得不到补偿的风险。

  实践中农房买卖常见的买受主体有三种，一是同一集体经济组织成员之间的买卖，二是非同一集体经济组织成员之间的买卖，三是城镇居民买受农村房屋。非同一集体经济组织成员和城镇居民买受农村房屋因为不具备宅基地资格，买受农村房屋很容易引起效力纠纷。

  到目前为止，我国在法律层面尚无农房买卖效力的专门规定，只是有关行政规章和司法解释对此作了一些解释性规定。

  国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年）第二条中规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

  又如，原国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（2004年）第十三点规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

  据此规定，城镇居民购置农村住宅是违法的，农房买卖合同无效。当前的司法实践也都执行这个通知精神，认为城镇居民购置农村住宅属于违反禁止性规定，该类买卖合同无效。

  当前的司法观点都认为，出卖人是本集体经济组织成员，买受人也是本集体经济组织成员，即本集体经济组织成员之间买卖农房，为有效买卖，否则无效。但在涉及《土地管理法》第六十二条“一户一宅”规定时，怎么样处理两者之间农房买卖的效力问题，当前仍有不同看法。

  传统的做法是，本集体经济组织成员之间的农房买卖需要同时符合以下三个条件才作有效认定：一是出卖人出卖的农房必须已经取得所有权，所占用的宅基地必须已经批准取得使用权；二是买受人应当符合申请宅基地的条件，即符合“一户一宅”规定；三是必需经过村民委员会同意。

  笔者认为，“一户一宅”仅为宅基地使用权初始取得的限制，而不能约束继受取得，本集体经济组织成员之间买卖农房，对买受人来说是继受取得，因此，“一户一宅”不宜作为这些主体买卖农房的效力条件。

  从司法实践来看，除“试点地区”外，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，法院都认为不具有法律效力。

  如A县村民到B县某村购买农房，因A县村民不是B县某村的集体经济组织成员，不具有B县某村的宅基地使用权资格，即使已经实际占用、使用在B县某村购置的农房，买卖合同也无效，买受人不能取得该农房的土地使用证权、房屋所有权证。

  根据民法典物权编，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是对合同效力与物权效力的区分。

  据此规定，以合同形式变动或转移物权，其中合同形成的关系属于债权法律关系的范畴，合同是否成立还有是不是生效，应该依据合同法律规范来判断。而不动产物权的变动或者转移以登记为生效条件，未办理物权登记的不发生不动产物权在法律上的变动或转移，但并不影响合同效力。

  据此，除法律另有规定外，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定，就可以发生效力。就农房买卖而言，当事人双方自愿订立了合同，只要该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定就应有效。

  农房属于农村村民依法享有所有权的不动产、故我国土地管理法律和行政法规没有禁止农房买卖，据此不能认为农房买卖合同一律无效。但因土地管理法律和行政法规禁止宅基地买卖，农房又不可能脱离宅基地单独买卖，因此，买受人在不具使用宅基地资格，也未经有政府、部门批准的情况下买受农房，是不能发生宅基地使用权随之受让的，也不能办理房产过户手续，故不能发生物权效力。

  当前，对不具使用宅基地资格的当事人买受农房所产生的效力纠纷案件，除了违反法律、行政法规禁止性规定外，大多数法院都认定农房买卖合同有效，但对买受人主张办理房产和宅基地过户或者转移手续的诉讼请求则不予支持，于是体现合同效力与物权效力相分离的规定精神。

  但有些法院认为，农房连同宅基地一起出卖给非本集体经济组织成员，属于违反《土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以别的形式非法转让土地”的禁止性规定，根据最高人民法院《第八次全国民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》的规定，认定农房买卖合同无效。

  我国农村土地制度改革的主要做法之一是“适度放活宅基地和农民房屋使用权”，在改革试点地区对农村宅基地和房产的流转，包括抵押、出租、转让等法律的限制性规定予以放宽，对符合有关政策规定的宅基地使用权和农房所有权，可不受现行法律、法规和规章的限制办理登记手续，当事人若因农房买卖发生合同效力纠纷，亦应按照有关政策规定的进行判断和处理。

  于是，当农房买卖合同被认定有效后，买受人就能按照当地政策规定取得物权，即取得房产所有权和宅基地使用权。但由于农村土地制度改革仅在个别地区试点，试点经验尚未提升至立法层面，在这种情况下，最高人民法院在2016年印发的《第八次全国民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》指出：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

  这是当前法院审理宅基地及农房买卖纠纷案件需要把握的一个重要的界限。如案例（2019）渝02民终715号民事判决书认定：异地村民买受本村农房，因不享有本村宅基地使用权，即使房屋产权已经过户也应认定买卖合同无效。但（2019）浙0782民初1164号民事判决认定：改革试点地区辖区范围内的异地村民房屋买卖有效。同样是跨村集体经济组织的农房买卖，但法院的判决结果一个是无效，一个是有效，其中的原因只有一个，就是试点地区与非试点地区的区别。

  最高人民法院《第八次全国民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》指出：“在试点地区即为有效。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。

  也就是说，在农村宅基地制度改革试点地区进行宅基地及农房买卖的，符合当地政策规定的，可不受现行法律和法规和规章的限制，应当作有效认定；如果在非改革试点地区进行宅基地及农房买卖的，仍按照现行法律、法规和规章的规定认定有效或无效。

  农村房屋抵押，是指农村村民作为债务人或者第三人将其修建在集体土地上的住房所有权及占用的宅基地使用权抵押给债权人，债务人到期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押住房优先受偿的一种担保方式。

  农房买卖在有效的情况下可使农房所有权直接转移为买受人，而农房抵押与其他房地产抵押一样，不直接发生房屋所有权转移，但为保障抵押债权的实现，农房抵押亦应最大限度地考虑债务人届时不能清偿债务需要处置抵押农房及宅基地使用权，使抵押权人得以优先受偿的问题。

  当前，由于国家正对农村土地制度实施改革试点，农房抵押的法律与政策的关系有些复杂，需要予以理清。

  农房抵押属于房地产抵押的一种情形，与其他房地产抵押比较，其主要特征是抵押物为农村村民修建在集体土地上的私有房屋所有权及所占用的宅基地使用权。

  关于农民住房可否抵押问题，当前有两种不同意见：传统观念认为，宅基地不得抵押，开放观点认为，应当允许农民私有房屋用于抵押。作者觉得，当前农房抵押不仅只是法律问题，更有政策因素决定效力的问题，所以，首先要分清“试点地区”与“非试点地区”的区别。

  2015年12月28日起施行的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》规定：“在农村住房财产 权抵押贷款试点地区，允许以农民住房财产权抵押贷款”。

  中央、国务院《关于全面深化农村改革快速推进农业现代化的若干意见》指出：“改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线”。

  为了贯彻落实上述文件精神，依法稳妥推进农民住房财产权抵押贷款试点，人民银行、银监会、保监会、财政部、国土资源部、住房城乡建设部联合制定了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。

  从上述文件精神来看，国家对“试点地区”的农房流转持开放态度，允许农房在“试点地区”用于贷款抵押担保，以激活农房这一巨大财产，促进“三农”发展。但是，当前“允许以农民住房财产权抵押贷款”有两个限制， 一是只适用于“试点地区”，二是只允许农房用于“贷款”抵押。而非试点地区“不得自行其是、抢跑越线”，也就是说，非试点地区目前还不能突破法律的限制允许村民住房财产权抵押、转让等，仍应执行现行的法律、法规和规章的限制性规定。

  就国家“试点地区”农房抵押贷款的条件问题，《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第四条规定：借款人应当同时符合以下条件：（1）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（2）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列人征地拆迁范围；（3）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并可提供相关证明材料；（4）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

  笔者认为，农民住房所有权及其宅基地使用权作为一种物权，在设立抵押时，除符合上述贷款抵押要求外，还注意物权有关法律法规的条件要求。

  2.抵押农房必须已经合法取得宅基地使用权和房产所有权。这里的“合法取得”是指农户依照法定程序经审批、登记取得宅基地使用权证书和房屋所有权证书。

  土地可以独立存在而房屋不可能与其分离，因此，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。据此“地随房走”或者“房随地走”的原则，村民以农房设立抵押的，该农房占用范围内的宅基地使用权应当一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

  根据《合同法》第十条规定，我国合同有口头形式、书面形式和其他形 式，但法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

  房地产抵押是一项重大的财产处分活动，且抵押权设立依赖于当事人的合意，所以房地产抵押为要式法律行为。农房抵押也一样，抵押人与抵押权人应先采取书面形式订立抵押合同，然后持书面抵押合同及相关材料办理抵押权登记。

  按照民法典物权规定，债权人接受债务人或者第三人房地产抵押，在债务人未清偿债务时，不得直接取得抵押房地产所有权，而只可以通过对房地产所有权转让所取得的价款来优先实现抵押债权。

  农房抵押权人（金融机构）实现抵押债权，能采用自行协商方式，如协议进行拍卖、变卖等处置抵押农房，也可以依法提起诉讼，通过司法程序处置抵押农房来实现抵押债权。从司法实践来看，处置抵押农房所有权的问题不大，关键是如何处置抵押农房所占用的宅基地所使用权的问题。