拍卖房一向被认为要比市场流通的商品房便宜，在房价居高不下的背景下，部分购房者也会舍弃主流的买房渠道，而考虑买拍卖房。然而，什么是司法拍卖房， 购买法院拍卖房，当中有哪些风险要注意？又该怎么样规避这些风险？

  司法拍卖，即人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产（比如房子），以清偿债权人债权。司法拍卖的部分信息在网上已经公开，如北京法院网、重庆市产权交易所网站司法拍卖版块、淘资产网等。司法拍卖也是新兴的投资渠道，特别是在不良资产处置领域有较好的获利空间。

  拍卖流程包括项目公告、付保证金报名、参与竞拍、支付余款、结算交付五个环节。比普通网络竞拍门槛更高的是，竞买人的支付宝一定要通过实名认证，否则就无法参与竞拍。在标的物公告期间，竞买人可以充分了解标的物情况。若竞拍成功，余款能够最终靠支付宝和线下支付两种方式实现。

  如果还不够清楚，我们打开淘宝司法拍卖，进入房产频道，在湖南长沙看到一套房子，初步觉得各方面还如意，点击咨询，选择“全融资产”。就会有相关工作人员告诉你方法。

  现实中存在小两口通过法院调解离婚，经过调解房产的所有权属不是登记权利人的一方所有，虽然没有办理产权过户手续，但是该生效的调解书已经确定了所有权人，该权利人若主张权利，买受人将面临竹篮打水一场空。

  现在民间借贷中，债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同，以保证在债务存续期间，房产不被处分，若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，买受人取得房屋所有权后，也不能对抗租客的租赁权，即使取得了房屋的所有权，也无法实际入住。

  房产上存在抵押，抵押权人对拍卖房产主张权利，买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押，那就麻烦了。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，如果银行不同意提前解除抵押权，或者为他人设定的抵押担保，而债务人不愿意提前清偿的，则解除抵押也有一定的问题，又比如卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。

  房屋如果属于违反法律建筑，或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况，买受人在短暂的现场看房的时间内，可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院拍卖的房屋，强调现房现状拍卖，对于房屋的状况，仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后，若发现房屋存在以上问题，买受人只能自己承担这个不利的法律后果。 例如在深圳的一位竞买人高价拍卖到一套顶楼复式结构的房产，不料属于加建的违反法律建筑，结果被人投诉要求拆除。委托人和拍卖人对房屋不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。

  买受人成功拍得房产，也办理了过户手续高高兴兴准备入住时，实际居住人拒绝搬迁，无法入住。比如原业主不讲理，拒绝腾房，再如房屋中有老年人、病人或未成年人长期居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。

  例如：上海一市民成功拍得一处司法拍卖房，却因原业主拒搬三年多收不了房，还在于房屋实际使用人换成了原业主的姐姐，和法院耍起了花招，最后在法院强制执行下，此案才终于了结。

  部分被拍卖的房屋，有几率存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况，这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目，如果买受人在竞买前，没有了解地清清楚楚的话，需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费（含应由卖方支付的税、费）均由买受人负担。

  优质房产拍卖，只有安全可靠的房子才能适合人们的居住工作。给家人一个安心的生活环境，给员工一个完美的工作环境。

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