12月16日9:30，昌平法院召开“网络司法拍卖普遍的问题及法律提示”新闻通报会

  各位网友上午好，我是本次直播的主持人、昌平法院政治部牟文洁。北京市昌平区人民法院今天召开“网络司法拍卖普遍的问题及法律提示”新闻通报会。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过中国法院网、北京法院网对此次通报会进行网络直播，欢迎各位关注！

  法院执行是实现公平正义的“最后一公里”，司法拍卖则被称为最后一公里的“冲刺”。网络司法拍卖凭借公开透明、高效便捷、费用低等优点，深受法院和社会各界欢迎，同时也为广大群众所关注。

  近年来，昌平法院不断加大执行力度，提升查控、处置财产的能力水平，在网络司法拍卖工作上取得了良好成效。为加强完善网拍工作，提高群众参与网拍的法律意识，昌平法院对近三年网络司法拍卖工作进行了专题调研，总结出网络司法拍卖呈现的特点以及执行财产处置的工作举措，并发布四起典型案例。

  各位领导、各位媒体朋友，新闻通报会即将开始。 本次通报会由昌平法院审管办副主任尹海萍主持。

  各位人大代表、媒体朋友们，大家上午好。我是审管办（研究室）的尹海萍，很荣幸主持本次新闻通报会。

  法院执行是实现公平正义的“最后一公里”。网络司法拍卖作为执行财产处置的一个重要环节，凭借公开透明、高效便捷、“零佣金”等优点，深受社会各界欢迎，也引起广大群众广泛关注和参与。今天，我院在此召开“网络司法拍卖普遍的问题及法律提示”新闻通报会，通报我院近三年来网络司法拍卖工作情况，并发布相关典型案例及法律提示，希望可以对有兴趣参与司法拍卖的朋友们起到帮助作用，从而更好地提高法院执行财产处置效果。

  今天，我们很荣幸地邀请到了两位人大代表出席本场通报会，他们是：市人大代表、北京教育科学研究院基础教育教学研究中心中学地理教研员陈红，区人大代表、昌平区林果协会秘书长周志军。我代表昌平法院对两位代表的出席表示热烈欢迎和衷心感谢。

  下面，我介绍一下出席通报会的嘉宾，他们是昌平法院党组成员、副院长卢尔平，执行局局长殷世军，执行局法官冯自华。

  今天来到通报会现场的，还有法治日报、北京青年报、北青社区报、北京电视台、北京广播电台、北京政法网、昌平传媒中心等媒体朋友们。感谢大家的支持和关注！

  中国法院网、北京法院网将对本场通报会进行同步图文直播，昌平法院新浪官方微博@昌平法院将对此次通报会进行全程微博播报。广大网友可在我院官方微博直播下留言与咱们进行互动。

  近年来，我院积极推动网络司法拍卖工作，拍卖标的物数量、网上围观数量、成交金额连续增长。为加强完善网拍工作，提高群众参与网拍的法律意识，我院对近三年网络司法拍卖情况做了专题调研。首先，请我院党组成员、副院长卢尔平通报相关情况。

  提高财产处置效率、尽快实现胜诉当事人的合法权益，是执行工作的应有之意。近年来，昌平法院以财产处置工作为抓手，坚持“应拍尽拍、以拍促执”理念，构建“以事务小组为架构、以制度规范为保障、以信息技术为支撑”的矩阵型财产处置工作体系，实现财产处置工作高效办理。今年1-11月，我院共拍卖标的物1308件，成交额5.65亿元，案拍比6.83%，位居北京市基层法院第1名。

  在网络司法拍卖数量上，2018年我院涉及案件为112件，成交金额3.87亿元；2019年涉及案件387件，成交金额5.13亿元；2020年至今涉及案件793件，成交金额5.65亿元。拍卖数量和成交金额的连续上升，突出了财产处置工作在执行工作中的重要性，也表明了法院在加大财产处置力度和执行力度方面的决心。

  从标的物类型来看，房屋和机动车占标的物总数比例最高，其他种类标的物占比逐年上升。近三年，房屋分别占拍卖标的总量的69%、51%、42%，由于房产价值较大、成交率高，利用互联网拍卖房产，是提高财产处置效率、保障当事人胜诉权益的合法手段，且能对被执行人形成有效威慑，促使其尽快履行义务。近三年，车辆共约占拍卖标的总量的11%，尤其是京牌小客车的司法处置，引发强烈关注和良好成效。其余标的物主要为股权和物资，占比大致相当。

  自2019年施行网络询价以来，2019年我院房屋和车辆的网络询价率达到67%，2020年至今我院房屋和车辆的网络询价率达到86%。2018年、2019年、2020年至今，全部财产均实现网络司法拍卖，节约佣金分别为1043.18万元、1974.79万元、2133.07万元。与传统方式相比，评估拍卖网络化不仅仅可以节约大量佣金，更能充分展示拍卖信息和交易信息，整一个完整的过程公开透明，实现财产处置工作在阳光下进行，有效防范廉政风险和纪律风险。

  我院网络司法拍卖受众群体范围广，溢价率明显升高，围观人数和围观次数出现井喷式增长。2018年参拍人数811人次，溢价率为107.77%；2019年参拍人数2073人次，溢价率为171.81%；2020年至今参拍人数1468人次，溢价率为273.88%。社会关注程度的显著提升，带动了财产处置工作效率的提高，充足表现出网络司法拍卖旺盛的生命力和突出的优越性。

  近三年，我院网络司法拍卖成交率分别为88.78%、92.17%、86.01%，一拍成交率和总体成交率都呈上涨的趋势。根据司法解释规定，一拍起拍价最低可降至评估价的70%，二拍和变卖起拍价最低可降至一拍起拍价的80%。从成交数据分析来看，二拍成交率往往高于一拍成交率，成交价格也基本上低于评估价。

  为加大财产处置力度，提高财产处置效率，昌平法院建立专业执行团队，以信息化、规范化为保障，构建“以事务小组为架构、以制度规范为保障、以信息技术为支撑”的矩阵型财产处置工作体系，切实推进有财产可供执行案件法定期限内执结，保障当事人胜诉权益实现。

  创新财产处置工作体系的组织架构，成立财产处置事务小组作为独立的业务单元，将执行团队、指挥中心和司法拍卖辅助机构的有关人员横向归集和双重管理，并根据执行工作规律，对参与人员实行定岗、定员和定额。

  制度规范是提升工作体系运行效果的重要保障，财产处置工作流程节点众多，如果处置流程设计不合理、工作内容和标准不明确，易引起程序混乱。对此，我院以“可视管理、强化监督、突破难点”为思路，加强财产处置工作的制度建设。

  一是建立财产处置流程管理制度。出台《昌平法院查封、扣押财产处置工作规范》，将财产处置工作按照流程分为评估、拍卖、过户和交付四大模块，共计46个流程节点，组织人员编制配合流程节点使用的89个文书模板，具体明确规定了每项工作的责任人员、工作内容和工作标准，并详细说明执行异议、租赁情况等特殊情形的审查程序和处理规则，实现处置工作可视化管理。

  二是建立财产登记和监督制度。执行团队指定财产登记管理员，负责本团队查冻扣财产的登记管理，扣押的车辆由指挥中心统一建册管理。以财产登记为基础，建立财产管理员实时动态监管和院庭长定期抽查相结合的监督管理制度，对符合处置条件的财产，提示和督促承办法官及时移送处置，并通过终本核查和纪律约束，严防有财产可供执行案件以终本方式结案。

  三是建立难点工作推进制度。探索异地财产处置机制，与中国拍卖行业协会合作，实现异地的财产调查、文书送达和引领看样等工作，由中国拍卖行业协会辅助处置异地房屋158件；引入银行和担保机构提供法拍贷款，提高成交率和溢价率；鼓励异议案件申请执行人提供继续执行险，缩短处置周期，提高处置效率；建立股权容缺询价机制，探索实现目标公司在部分信息无法获取的情况下股权合理定价；完善标的物调查机制，推进代理律师参与执行财产调查和中介机构提供标的物尽职调查服务。

  信息技术是提升工作体系运行效率的重要手段，财产处置工作强度大，如果信息化建设不到位，易引起成本浪费、周期冗长等问题。对此，我院以“缩短周期、节省本金、提高溢价”为原则，加强信息化建设和信息技术的应用。

  下一步，我院将不断探索优化财产处置体系，提升财产处置效率，狠抓执行管理，切实保障当事人合法权益，为切实解决执行难的工作目标努力奋斗！

  谢谢卢院长。实践中，涉房屋的司法拍卖备受社会关注。在拍卖中，有的竞买人抱着“玩一玩”的心态参拍，竞买成功后才发现拍非所需，此时竞买人能否悔拍？当购买政策性房屋时，又有哪些特殊的需要注意的几点呢？下面请执行局局长殷世军通报四起法拍房的典型案例。

  李某申请执行曹某借款合同纠纷一案，曹某未履行判决确定的义务。案件执行过程中，我院依法查封了曹某名下位于昌平区某小区的房屋，并依法评估、拍卖。黄某参与竞拍后未按照公告期限缴纳尾款，经我院催告后仍不缴纳，后执行法官认定买受人悔拍，并作出没收保证金的决定。

  《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

  在此提示竞买人，网络司法拍卖是法院的强制执行行为，在强制执行程序中悔拍与普通拍卖不同，不存在“七天无理由退换”。竞买人在竞买前要仔细阅读公告，结合自己情况确定是不是参与竞拍。一旦参与竞拍，应尽到应有的法律责任和义务，诸如保证金数额、交款期限等内容，防止竞买成功后因无法付清尾款，而产生经济损失。

  宫某申请执行曾某等人买卖合同纠纷一案，执行过程中，我院依法查封被执行人曾某名下位于天津市武清区的房屋。现场勘验过程中查明，刘某在法院查封前已与曾某签订了为期三年的租赁协议，按季度支付租金，我院在拍卖公告中披露了上述信息。房屋拍卖成交后，我院组织买受人和承租人交接，告知承租人能够继续承租，买受人可以收取剩余期限内尚未交纳的租金。

  对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并且实际履行，已交付租金，这样的一种情况下，租赁权能够获得保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。

  租赁合同对买受人具有约束力，买受人有权收取剩余租赁期限内尚未交纳的租金，但不得强行要求承租人腾房。对于这类法拍房，竞买人应当在充分了解租约期限、租金交纳方式等前提下，通过你自己的真实的情况决定是不是参与竞拍。

  张某申请执行赵某借款合同纠纷一案，赵某将其位于昌平区南口镇的房屋为张某设定抵押权，后无力偿还借款，双方调解后，张某申请执行，法院依法查封并拍卖其抵押房屋。后查明该房屋系经济适用房，交易时需要补缴土地出让金，我院披露了上面讲述的情况，并在公告中载明买受人承担土地出让金。拍卖成交后，房屋登记机关要求买受人在过户登记时补缴土地出让金，买受人找到法院，要求从拍卖款中扣除，我院依据公告，告知该笔费用须由买受人负担，最终买受人自行支付了土地出让金。

  司法拍卖房产不改变该房产的土地性质。经济适用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性质为划拨用地，在上市交易时，必须先改变土地性质，即缴纳土地出让金。司法拍卖过程中，需补缴土地出让金的承担主体会在法院公告中载明，竞买人需仔细阅读公告。

  法院在拍卖公告中会详细的介绍标的物的基本情况，同时对于税费承担、土地出让金承担、欠费情况、是否限购等会有专门的特别提示。在此提示竞买人，应当仔细阅读公告，在参与竞拍前，全方面了解房屋性质、房龄、土地出让金欠缴情况和负担主体、房产交易可能会产生的税费等情况，必要时能咨询法院或司法辅助机构，从而正确预估可能缴纳的费用，防止出现不必要的纠纷和损失。

  某银行申请执行柴某借款合同纠纷一案，执行过程中，我院依法查封并拍卖柴某名下位于北京市昌平区某小区的房屋，郭某以最高价竞得。我院为其办理过户过程中，郭某称要求我院开具其已付3万元拍卖费用的收据。后经核实，原来张某谎称自己为某中介机构员工，并声称和法院合作，能够在一定程度上帮助郭某代拍上述房屋，全程办理法拍房手续，并收取3万元拍卖费。后郭某前往公安机关报案。

  目前，在房产中介市场上出现了可以售卖法院拍卖房产的中介公司或个人，虚假宣传“代理司法拍卖”“内部有人”“低于市场价购买”“随时看房”等，有的则宣传法院全权委托中介办理法拍房手续。乱象之下，部分中介或假借中介名义的个人借机“浑水摸鱼”，胡乱收取中介费。

  在此提示，网络司法拍卖零佣金，意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍，对中介机构以法院名义进行的宣传、咨询、看样、收费等行为要提高警惕，避免产生不必要的财产损失。

  谢谢殷世军局长。司法拍卖并非儿戏，不存在“七天无理由退换”，竞买人要充分认知拍卖标的，提前准备好，依据需求参与。那么如何打开参与网络司法拍卖的正确“姿势”呢？司法拍卖的具体流程是什么？又必须要格外注意哪些问题呢？下面，请执行局法官冯自华进行通报。

  大家好！网络司法拍卖公开透明，不仅有效提高了财产变现率，同时也为竞买人节约了大量时间和精力，节省了佣金。如何参与网络司法拍卖，网络司法拍卖中应该注意些什么问题？下面由我对网络司法拍卖流程及司法拍卖中应注意的事项做通报。

  《最高人民法院关于建立和管理网络服务提供者名单库的办法》中确定的网络司法拍卖平台有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、北京产权交易所和工商融e购七家平台，具体在哪家平台上进行网络司法拍卖，由申请执行人从上述名单库中选择，多个申请执行人选择的平台不一，由法院从中指定。

  正式开启网络司法拍卖前，人民法院应当通过既定的网拍平台发布拍卖公告，拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。竞买人参与网络司法拍卖应从以下步骤开始：

  为减少因信息不对称造成竞买人对拍卖财产的误判风险，法律明确了拍卖公告必须公示的详细的细节内容，一旦竞买人参与竞买，则视为其对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，有关规定法律风险将由竞买人自行承担。拍卖公告最重要的包含以下内容：一是评估报告，一般情形下，拍卖公告中会附有拍品的评估报告副本，能帮助竞买人快速了解拍品的基本情况；二是《标的物情况调查表》，其中详细记录着拍卖财产的瑕疵说明和权利负担等，能帮助竞买人综合判断评估财产的可买性；三是标的物视频和照片，能够在一定程度上帮助竞买人直观得了解标的物的具体情况。

  在拍卖程序结束前，竞买人以实名成功交纳保证金才能取得竞买资格。但申请执行人参与竞买的，可不交纳保证金，如债权数额小于保证金数额的按照差额部分交纳。保证金确定标准为起拍价的5%到20%范围内，交纳方式为汇入法院指定账户或者由网拍平台提供的支付系统代为冻结。

  竞价期间一般不可以少于24小时，且网络司法拍卖统一采取从起拍价开始以递增方式出价，如果竞价结束前5分钟没有人出价的，最后出价为成交价；有出价，则竞拍时间往后顺延5分钟。竞买人出价时间以进入平台服务系统的时间为准。只有一个竞买人参与，但其竞价不低于起拍价的，拍卖成交。

  竞拍结束后，无论拍卖是否成交，均涉及到保证金退回问题。竞拍结果通常包括三种：第一种是拍卖成交，除买受人以外，其余竞买人不论出价与否，其保证金都将于24小时内退回原账户中。买受人的保证金用于充抵价款，剩余尾款买受人应按期汇入法院指定账户中。第二种是悔拍，即拍卖成交后，买受人未按期交纳剩余款项，即为悔拍。悔拍的财产重新拍卖的，悔拍人不得参加竞买且保证金不予退回，将依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款地域元拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。第三种是流拍，即竞价期间无人出价。流拍后，法院应当在30天内在同一平台再次启动拍卖，第二次拍卖可以在第一次起拍价的20%范围内确定起拍价的降价幅度。

  拍卖成交后，网络司法拍卖平台将通过系统自动生成确认书并公示。根据法律规定，拍卖财产的所有权卖成交裁定书送达买受人时转移。通常情况下，买受人按期交纳剩余尾款之后，买受人持《拍卖成交确认书》以及《执行裁定书》到法院指定地点提取或到相应的部门办理过户即可。

  一是“人”，即竞买人资质和竞买方式。一是竞买资格，根据相关规定购买法拍房，原则上应当遵守标的物所在地的限购政策。二是优先购买，即在同等条件下以同等价格优先购买，一般是共有权人和承租人享有此项权利。三是委托竞买，如果竞买人没有拍卖平台账号，可以向法院申请由受托人代为参拍。四是共同竞买，如果竞买人准备在竞买成功后共有标的物产权的，可以向法院提交申请。五是联合竞买，对于法院集合处置的财产，如果竞买人准备在竞买成功后分别享有产权的，可以向法院提交申请。以上的竞买形式均需在法定期限内向法院预先提交，以收到书面申请为准。

  二是“财”，即拍卖过程中涉及的费用。一是税费，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照有关规定法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，法院可根据法律原则和案件真实的情况确定税费承担的主体和金额。正常的情况下按照“各付各税”处理。以房屋为例，有卖方税和买方税之分。卖方税包括增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方税主要是契税和印花税。必须要格外注意的是，现阶段各地方的税务政策不完全一致，竞买人在竞买前可向法院、税务局或者中介机构核实税费的情况。二是土地出让金，符合上市交易条件的政策性房屋可以司法拍卖，但需补缴土地出让金。政策性房屋包括成本价出售住房、经济适用房、自住型商品房、共有产权房等类型。不同的政策性房屋的土地出让金计算方式不同，金额也大相径庭，尤其是经济适用房，以2008年为时点，前后计算方式和结果差异很大。在此提示竞买人，要格外的注意法院公告中土地出让金的负担方式，了解费用是由买受人负担，还是从拍卖款中扣除。如果公告没有载明的，建议与法院提前确认。三是物业费、供暖费、水电费等生活费用，一般会在公告中载明由买受人自行负担，具体金额建议竞拍前与法院核实，或者自行前往物业核实。四是行政性收费，买受人在办理过户过程中，税务局、住建委等部门可能会依规定收取相应费用，如工本费等。

  三是“物”，即标的物的过户和交付。拍卖成交后，买受人在法院送达协执后，可自行持相关手续到税务局和不动产登记部门办理过户，过户完成后联系法院交付财产。有必要注意一下的是，若拍卖对象存在瑕疵，过户后可能没办法立即交付，对此竞买人要有足够的认识。以房屋为例，法拍房设有租赁的情况较多，拍卖前法院将查明租赁设立时间、租赁关系是不是合乎法律等情况，并在拍卖公告中披露租赁设立情形。根据“买卖不破租赁”原则，发生于法院查封房产之前的合法租赁受法律保护，租赁继续有效，买受人不得强行要求承租人腾房。此外，若房屋设定有合法的抵押权，根据法律规定，腾房有六个月的宽限期。在此提示竞买人，此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍，竞买人应充分认知标的的基本情况，应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后，作出利益权衡，决定是不是购买。

  谢谢冯自华法官。希望冯法官送上的这份参拍“宝典”对大家起到一定的帮助。下一步，我院将继续探索创新网络司法拍卖工作，增强司法拍卖透明度，提高拍卖效率，不断探索财产处置和财产变现的有力举措，最大限度保护当事人的合法利益。

  今天的通报会还设置了媒体提问环节，媒体朋友们能结合感兴趣的话题进行提问。需要提问的记者朋友请举手示意。

  司法拍卖的房产会收到房屋所在地限购政策的影响。目前，各地对于房子交易采取的限购政策不同，对于司法拍卖房子是不是适用限购政策的态度也不完全一样。所以，建议竞买人在参与竞拍前，向法院和当地住宅管理部门核实详细情况后，再依据自己情况决定是不是参与竞拍。

  可以拍卖。根据法律规定，如果被执行人只有一套住房，人民法院会从拍卖成交款中为被执行人预留5至8年租金。拍卖房子是不是是唯一住房，会在标的物调查表里公开。但事实上，房子是不是为被执行人唯一住房对竞买人影响并不大。

  抵押权是担保物权，为确保债权的实现，债权人往往到不动产登记部门对房屋作抵押登记，在财产变现后，抵押权则变现为优先受偿权。

  司法拍卖房屋设定抵押权的，拍卖成交后，法院将强制解除抵押权，然后从拍卖成交款中优先偿付抵押权人，无法完全偿付的部分，可作为普通债权申请法院继续执行，无须买受人支付。

  由于时间关系，提问就到这里。大家如果有什么样的问题没有来得及问，会后还可以与我们进一步交流。

  我们也希望各位新闻媒体的朋友们、各位博友、网友能一如既往地关注、监督和支持昌平法院！今天的新闻通报会到此结束。谢谢大家！

  本次通报会到此结束，感谢各位网友的关注！特别感谢中国法院网、北京法院网、北京市高级人民法院新闻宣传办公室梅玉兰同志对此次通报会的全力支持！感谢综合办公室对本次网络直播给予的支持！