临安市玲珑街道宝亿•御景园2幢106-205 - 司法拍卖 - 阿里拍卖 - 闲鱼拍卖

  该地段同样商品房年租金在8万左右。当地信用社能够给大家提供按揭首付百分之三十，贷款利率在基准利率的基础上上浮百分之十（目前基准利率4.9%，贷款利率为5.5%）。

  1：竞价过程如下：（这里面有一定的讲究，开始每次安最低的加价额度加价，竞争对手跟的很积极，最后一次加了两万最终成交，设置好自己的心里价位后，合理运用加价额度）

  成交后需要跑两次法院第一次去签署确认协议，第二次拿着尾款缴纳凭证去法院拿取判决书用于办理不动产权证。如下图所示。

  2：契税56621.28元（按总价的3%收取）、印花税943.6元（按总价的万分之五收取）

  三：拿到不动产权证书后就可以前往银行办理按揭（从拍卖到拿到不动产权证需要2个月左右的时间，按揭的线个工作日就可以下来），按揭贷款比抵押贷款利率低很多，这个前期一定要确认是不是能够按揭贷款。

  四：拿到产权后就可以出租了，最近市场需求比较旺盛，该房屋以7.5万每年，一签三年，租金一年一付，约定每年房租涨5%（物业费租方承担）的形式顺利出租出去。

  1：拍卖前一定要了解清楚房屋的年限，这会涉及到营业税、个税的缴纳情况，因为司法拍卖这部分都需要拍得方自行承担。

  2：对房屋行情要有个摸底，把握时机，拿临安来说，经历了2011的高点后（新楼盘7000左右），房价一路走低（截止2016年底新楼盘5500左右），2017年临安将会划为杭州区（杭州其他设区的地方都已限购，临安没有），2017~2019临安将完成3000多户的城中村拆迁改建，2020年杭州至临安的轻轨将开通。（此时不下手更待何时）

  3：房屋选择需要注意的几点，最好还是不要选择如下一边墙在伸缩缝上的房子（时间长了容易存在墙体渗水且维修很麻烦）

  5：拍卖前务必请懂行的水电工前往对房屋的品质做评估，很多房屋的问题是物业也没法解决的（虽然有物业维修基金，但是不是整体的大修这个钱基本没法审批下来）。

  2：原做好5年内恢复到评估价卖出，实际到本月已能超过评估价卖出（临安商品房2016年底均价5500每平左右，目前短短三个月已经涨到7500每平左右超过了2011年时的最高点），保守估计该房屋涨幅在255-195=60万。

  3：拥有较高杠杆，60万撬动255万资产，资产价格持续上涨10%则回报率达40%以上，如资产价格下降，则可通过租金偿还贷款，如价格会出现暴跌，由于不动产按揭按时交纳本金和利息则不会有平仓风险，未来呈现出安全性杠杆收益。

  4：当偿还年数较长，则采用全款再次付清，重新评估并抵押贷款，从而再次拥有投资杠杆

  5:收益总体分为 ： 1，杠杆收益 2，价格从成交价回复到市场正常价格的收益