最高法院:签定商品房生意合同实为以房子抵顶欠付工程款的,仍可构成商品房顾客优先权并扫除典当权的实行

  阅览提示：关于以房抵债景象下，债务人能否构成商品房顾客、扫除典当权的问题，司法实践中存在必定争议。有观念以为，如签定商品房生意合同的意图是为了赔偿债款，房子交易仅系消除金钱债款的实行方法，并不能改动买受人在本质上系一般金钱债务人的位置，如确定买受人权力能够扫除典当权，则有损其他债务人利益。也有观念以为，以债务抵顶房款仅是付出房款的一种方法，只要以房子抵顶债务是实在的，而且契合其他法定条件、存在维护其生存权及寓居权的必要，抵债的债务人就能够扫除典当权人实行。本文拟经过最高人民法院一则事例对上述文件进行研讨。

  以房抵债不影响商品房生意合同法令联系的树立，在契合商品房顾客优先权的其他条件下，买受人依然能够扫除典当权人的实行。

  一、2016年4月，华屹置业公司与李光笏签定《商品房生意合同》，约好李光笏向华屹置业公司购买在水一方小区的房子一套。在签约时，由李光笏一次性付清房款，华屹置业公司应在2016年4月4日前交给房子。

  二、2016年4月14日，华屹置业公司向李光笏开具收据，载明收款事由为“甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司工程款抵房款14某2—1302”。后李光笏入住该房子运用至今。2018年6月19日，税务机关开具结案涉房子交税的增值税发票。

  三、2014年11月，华融财物甘肃分公司以华屹置业公司等为被告向法院申述，一审法院于2015年5月作出（2014）甘民二初字第61号民事判定书，

  四、经华屹置业公司等上诉，最高院于2016年3月作出（2016）最高法民终84号民事调解书，华屹置业公司等均承认承受一审判定确定悉数债务债款金额及职责。

  五、后因华屹置业公司等未及时实行收效判定，华融财物甘肃分公司向一审法院请求强制实行，并由一审法院于2016年7月作出（2016）甘执33号实行裁决书，裁决华屹置业公司坐落在水一方的住所、商铺、土地典当产业折价或拍卖、变卖所得价款由华融财物甘肃分公司优先受偿，并进行查封。

  六、2021年8月，李光笏向法院提出案外人实行贰言，并裁决间断对案涉房子的实行。

  1.华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签定《商品房生意合同》，早于人民法院查封的时刻。

  2.购房合同系以交给案涉房子的方法来抵销工程款，并不因而改动李光笏与华屹置业公司之间直接树立商品房生意法令联系的性质。

  3.案涉房子交给后，李光笏已实践装饰入住，且李光笏名下并无不动产挂号信息记载。

  4.综上李光笏契合《实行贰言和复议规矩》第二十九条所规矩的条件，能够扫除强制实行。

  第二百三十八条实行过程中，案外人对实行标的提出书面贰言的，人民法院应当自收到书面贰言之日起十五日内检查，理由树立的，裁决间断对该标的的实行；理由不树立的，裁决驳回。案外人、当事人对裁决不服，以为原判定、裁决过错的，依照审判监督程序处理；与原判定、裁决无关的，能够自裁决送达之日起十五日内向人民法院提申述讼。

  第二十七条请求实行人对实行标的依法享有对立案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的扫除实行贰言不予支撑，但法令、司法解释还有规矩的在外。第二十八条金钱债务实行中，买受人对挂号在被实行人名下的不动产提出贰言，契合以下景象且其权力能够扫除实行的，人民法院应予支撑：（一）在人民法院查封之前已签定合法有用的书面生意合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已付出悉数价款，或许已依照合同约好付出部分价款且将剩下价款依照人民法院的要求交给实行；（四）非因买受人本身原因未处理过户挂号。第二十九条金钱债务实行中，买受人对挂号在被实行的房地产开发企业名下的商品房提出贰言，契合以下景象且其权力能够扫除实行的，人民法院应予支撑：（一）在人民法院查封之前已签定合法有用的书面生意合同；（二）所购商品房系用于寓居且买受人名下无其他用于寓居的房子；（三）已付出的价款超越合同约好总价款的百分之五十。

  最高院以为，本案为请求实行人实行贰言之诉，争议焦点为：李光笏是否对案涉房子享有足以扫除强制实行的民事权益。

  在东方财物甘肃分公司对法院查封的案涉房子处理了典当挂号，可就典当产业优先受偿的情况下，依据《实行贰言和复议规矩》第二十七条“请求实行人对实行标的依法享有对立案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的扫除实行贰言不予支撑，但法令、司法解释还有规矩的在外”之规矩，李光笏欲扫除案涉房子的实行，应具有《实行贰言和复议规矩》第二十九条规矩的条件，即：(一)在人民法院查封之前已签定合法有用的书面生意合同；(二)所购商品房系用于寓居且买受人名下无其他用于寓居的房子；(三)已付出的价款超越合同约好总价款的百分之五十。依据东方财物甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的现实，本院分析如下：

  首要，华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签定《商品房生意合同》，早于人民法院查封的时刻。东方财物甘肃分公司上诉以为案涉购房合同未经网签和存案，有倒签的可能性，但并未供给依据予以证明。关于其上诉主张李光笏与华屹置业之间的购房合同系以交给案涉房子的方法来抵销工程款，应当确定为以物抵债协议，而非商品房生意合同的理由，本院检查以为，东方财物甘肃分公司在本案诉讼中并不否定华屹置业公司与甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司达成协议，以包含本案所涉房子在内的2套房子抵顶华屹置业公司所欠工程款的现实。而华屹置业公司在与李光笏签定《商品房生意合同》的一起，也向李光笏出具收款收据，记载事项与上述现实契合。此刻，尽管收款收据载明收款方法为“工程款抵房款”，但并不因而改动李光笏与华屹置业公司之间直接树立商品房生意法令联系的性质，故东方财物甘肃分公司以为李光笏与华屹置业公司之间并非商品房生意合同联系的理由不能树立。

  其次，案涉房子交给后，李光笏已实践装饰入住，且依据永靖县自然资源局出具的《不动产挂号信息查询成果(家庭住宅情况)》显现，李光笏名下并无不动产挂号信息记载。第三，华屹置业公司向李光笏出具的收款收据载明李光笏已付出了悉数房款，亦超越合同约好总价款的百分之五十。因而，李光笏对案涉房子提出的实行贰言，契合《实行贰言和复议规矩》第二十九条所规矩的条件，能够扫除强制实行。

  我国东方财物处理股份有限公司甘肃省分公司、李光笏等请求实行人实行贰言之诉民事二审判定书[最高人民法院（2023）最高法民终123号]

  唐青林律师，北京云亭律师事务所开创合伙人，我国人民大学法学院，法学硕士学位，曾先后在农业部、律师事务所从事法令相关作业20年。北京大学世界知识产权研讨中心研讨员、最高人民法院诉讼服务自愿专家（2023-2028）、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研讨生校外导师。我国民主建国会会员。美国国务院世界领导者拜访项目（International Visitors Leadership Program，简称IVLP）拜访专家（知识产权方向）。

  唐青林律师拿手严重疑问案子诉讼与裁定、公司法（公司诉讼和公司管理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘要）、刑事辩解（最重要的包含金融违法、公职人员违法、企业家违法）。

  唐青林律师公司法范畴在我国法制出书社出书过《公司保卫战》《公司控制权抢夺战》等十多本法令实务作品，在商业秘要范畴出书过《商业秘密案子裁判规矩》等三本作品，处理过39起在各高级法院和最高法院审理的案子并取得令人满意的成果。

  唐青林律师长时间重视公职人员违法、企业家违法范畴研讨。处理了很多触及公职人员和企业家违法的案子。在北京大学出书社和我国法制出书社出书过四本刑事辩解范畴的法令实务作品，包含《企业家刑事法令危险防备》(MBA、EMBA教材)，北京大学出书社2008年出书；《企业家刑事法令危险防备》(MBA、EMBA教材)，我国法制出书社2017年出书；《职务违法难点关键分析——程序辩解卷》（主编）我国法制出书社，2024年出书；《职务违法难点关键分析——科罪卷》（主编）我国法制出书社，2024年出书。

  唐青林律师作为法令专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“我们观点”节目，对有关规矩法令事务进行点评，唐青林律师屡次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《我国交易报》等全国专业性媒体广泛报导。

  唐青林律师曾经在《法学研讨》和最高人民法院《民事审判辅导与参阅》宣布论文，在北大出书社出书的《企业家法令防备危险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。

  李舒律师，北京云亭律师事务所开创合伙人，从事法令作业十余年，先下一任某上市公司法令事务负责人、国内闻名律师事务所律师合伙人。

  李舒律师拿手处理公司法令事务（含公司终年参谋、公司改制和控制权抢夺等）、商事争议处理（含诉讼和裁定）、强制实行与财物处置、金融与投融资、破产重整等范畴的法令事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融组织和商业公司能够供给法令服务，特别拿手从完成委托人商业利益最大化的视点就疑问杂乱案子提出全体处理方案，参加处理各类案子总金额达数百亿元。

  李舒律师对公司、金融、假贷、担保、实行及刑民穿插等范畴有长时间而深化的研讨，现已出书的作品包含主编《担保胶葛疑问问题及诉讼实战攻略》《产业保全与强制实行》《公司诉讼疑问法令问题解读》等。

  李舒律师在其长时间重视的民营企业家权力维护范畴和涉民营企业家产业胶葛和处置等严重疑问杂乱案子的全体处理方面，对有关规矩法令问题和司法方针有体系而深化的研讨，并有许多成功事例，2019年在我国法制出书社出书了《民企产权维护方针汇编与解读》。

  李舒律师与国表里媒体长时间保持友好合作伙伴联系，并就许多法令实务问题承受数十家国表里闻名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京裁定委员会、我国华融、际华集团等组织为各界教学法令实务课程。

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